Kredyty i banki
Z tego co czytam na różnych blogach wiele osób ma problemy z bankami i procedurami. Potaram się odrobinkę przybliżyć co i jak może się komuś przyda.
Przede wszystkim decydując się na kredyt hipoteczny trzeba zadać sobie pytanie w jakiej walucie?! Na polskim rynku w tej chwili możliwości są trz: złoty, fran szwajcarski i euro. Wybór waluty ma goromny wpływ na koszt kredytu.
Oprocentowanie nominalne kredytu hipotecznego składa się ze stopy bazowej oraz z marży. Stopa bazowa jest to kwota za jaką banki pożyczają pieniądze między sobą i nie podlega ona negocjacji. I tak:
- dla kredytu w złotówkach stopa bazowa to WIBOR - na ten moment wynosi on ok. 4,34%
- dla kredytu w euro stopa bazowa to EURIBOR - na ten moment wynosi ok. 1,52%
- dla kredytu we frankach stopa bazowa to LIBOR - na ten moment wynosi 0,25%
Druga część oprocentowania to marża banku - najniższa dla złotówek - która zawsze podlega negocjacji.
Dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym to:
- prowizja - często jest promocja 0%, ale nie zawsze. a już 1% od 300 000 to 3 000 zł więc warto na to zwracać uwagę
- ubezpiecznia kredytu - nigdy nie są obowiązkowe. nie mogą być. Klient ma prawo z nich zrezuygnować. niestety może to wpłynąć na wysokość marży, banki często obniżają marże w zamian za wykupienie ubezpieczenia.
- koszt rzeczoznawcy - wycena działki, która ma być uznana jako wkład własny musi się odbyć przez rzeczoznawcę. W tym przypadku jest to wolna amerykana i każdy bank ma inaczej. Są banki, które akceptuja wyceny rzeczoznawców wskazanych przez klienta, są takie które mają liste rzeczoznawców, których akceptują, sa takie które biorą to na siebie. Generalnie koszt takiej wyceny to 800-1000 zł. Nie znam oczywiście wszystkich banków - w ing trzeba zapłacić 800 zł za ich rzecozznawcę. W nordei płaci się 400 zł, ale jeżeli jest odmowa to wyceny się nie dostaje.
- ubezpieczenie budowy - wymagane do kredytu, jednak klient może sam wybrać towarzystwo.
Decydując się na kredyt w walucie trzeba mieć świadomość, że rata będzie się wahać w zalezności od kursu waluty. I wahania te mogą być znaczne - były sytuacje, ze rata kredytu wzrosła razy 2. Ale ma się niższe oprocentowanie. przy kredycie w walucie można z bankiem podpisac umowę negocjowania kursów, wtedy kupuje się od banku walute troszkę taniej, a transze z kolei wypłacane sa po lepszym kursie.
A teraz powiem troszkę jak zalatwiałam to ja.
Zdecydowaliśmy się na kredyt we franku. Szwajcaria jest dla mnie krajem stabilnym pod względem finansowym i przewidywalnym jeżeli chodzi o stopy procentowe. Dodatkowo, w czerwcu gdy braliśmy kredyt, waluta szwajcarska była moim zdaniem przewartościowana, a złoty słaby. generalnie jak jest kryzys to wszyscy uciekają z niepewnych rynków i kupują franka i wtedy on drożeje. natomaist gdy emocje kryzysu opadają, zaczyna się eksperymentowanie i frank traci na wartości. Można to już zaobserować. Gdy brałam kredyt kurs franka wynosił 3,4 zł /chf teraz jest juz ok. 3 zł. Uważam, że rynkowa wartość franka to 2,6-2,8 zł i do tego poziomu wartość tej waluty obnizy sie gdy sytuacja na rynku finansowym sie ustabilizuje. W perspektywie 30 lat powinno się na tym zyskac, lub przynajmniej wyjśc na 0. generalnie walutę warto wybierać gdy jest droga, a złoty słabyl.
Teraz trzeba było wybrać bank. W pierwszej kolejności umówiłam się na spotkanie w open finanse i w ekspanderze. poniewaz nie mam czasu po bankach biegac i sprawdzać oferta, a tam miałam wszystko w pigółce. W obu firmach przedstawiono mi kilka propozycji. Z tych propozycji wybrałam bank, którego oferta interesowała mnie najbardziej. W moim przypadku był to bank NORDEA, kredyt we franku szwajcarskim. Jak już wybrałam bank, wysłałam maila do 3 placówek tego banku - w katowicach, gliwicach i zabrzu -z prośba o ofertę: 350 000 zł kredytu w CHF na 30 lat. Wkład własny działka wartości ok. 100 000 zł.
Już pierwsze otrzymane oferty różniły się od siebie. Negocjowałam warunki mailowo. Wysyłałam informacje, że w innej placówce tej firny lub też w open finanse otrzymałam lepsze warunki i pisałam jakie. Mówiąc szczerz - minimalnie obniżałam te wartości. Czyli jak w open finanse pan mi mówił, że marża 3% i prowizja 3% to ja pisałam, że dostałam marże 2,7% i prowizji 2%. negocjacje trwały tydzień. Ważne, zęby w tych mailach podać do siebie telefon, staje się wtedy człowiek bardziej wiarygodny.
najlepszą ofertę zaproponowała Pani z banku w Katowicach. Podobno po rozmowie z dyrektorem, bla bla bla ( tak sie zawsze mówi) otrzymałam ofertę specjalną: kredyt w CHF na 30 lat - marża 2,7%, prowizja 2%., do tego umowa negocjowalnych kursów. taniej nikt nie chciał sprzedać, więc umówiliśmy się z Pania na spisanie wniosku. Dostałam mailem informacje jakie dokumenty muszę mieć ze sobą.
Wniosek - trwało to ok 30minut. podpisaliśmy co trzeba, Pani sobie pokserowała papiery. pamiętam, że musielismy jeszcze coś do ksiag wieczystych zawieź do podppisu i z tym wróciliśmy do baku. musieliśmy zapłacić 400 zł za rzeczoznawcę.
Asysten rzeczoznawcy przyjechał, zrobił dwa zdjęcia (swoja drogą 400 zł i nawet nie raczył przyjechac zobaczyć nasza piekną działeczkę).
Działka została wyceniona na 150 000 zł. Wniosek został przesłany do procesowania. Decyzja pozytywna - po tygodniu. I tutaj niespodzianka: bank nas tak polubił, że jeszcze obniżył swoją marże do 2,5% :) tak naprawde chodziło o to, że działka została wyceniona drożej, więc wzrósł wkład własny.
Umówiliśmy się na podpisanie umowy kredytowej. Do tej umowy było potrzebne jeszcze ubezpieczenie budowy -wybraliśmy te w banku, bo było najkorzystniejsze, i dwie pieczatki z jakichś urzedów - zgłoszenie wpisu do hipoteki i coś jeszcze. Od momentu podpisania umowy do wypłaty pierwszej transzy minęły 3 dni.
nasz kredyt hipoteczny:
- wartość 350 000 zł
- 30 lat
- oprocentowany jest 2,75% (0,25% libor i 2,5% marża).
- Musieliśmy zapłacić 2% prowizj - niestety tego nie dało się przeskoczyć, jakoś przełknęłam.
- Na okres zanim będzie wpis do hipoteki oprocentowanie podniesione o 1%.
- Rata wynosi ok. 600 franków
Okres karencji ( czas, w którym spłaca się tylko odsetki, bez kapitału, od uruchomionej transzy) 2 lata. Możemy go zmniejszyć pisemnym wnioskiem. Wczesniejsza spłata - do 3 lat trzeba zapłacić 1% wartości dokonanej spłaty, po 3 latach bez kosztów.
Na ten moment uruchomionych środków mamy 218 000 zł. Odsetki od tej kwoty przy obecnym kursie to ok. 700 zł
Ufff, się rozpisałam. A już na koniec:
CZYTAJCIE WSZYSTKO UWAŻNIE OD DESKI DO DESKI. WSZYSTKO CO PODPISUJECIE, WSZYSTKIE WARUNKI OGÓLNE, KAŻDY HARMONOGRAM I TABELKĘ. I PYTAJCIE TAK DŁUGO AŻ WSZYSTKO BĘDZIE DLA WAS JASNE.
Doradca po to tam jest, żeby wszystko wytłumaczyć, wy się nie musicie na tym znać. a jak coś was zaskoczy, beda jakieś koszty dodatkowe, albo np. Bank wypowie Wam umowę to bedzie to tylko i wyłącznie wasza wina. trzeab czytac wszystko co się podpisuje.
